律師教你正確處理房屋查封

房屋查封是指人民法院或其他司法機關把被查封人的房產貼上封條，或者通過登記機關對有權屬登記的房屋進行權屬限制，禁止被查封人對房屋權屬進行轉移或變更。在現實生活中，根據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序，可分為“簽前查封”（房屋買賣之前查封）與“簽後查封”（房屋買賣之後查封）兩種情形。

根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若幹問題的規定》及《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定可知，雙方買賣房屋之後被法院查封的，房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封後或者在明知房產被法院查封，買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的，合同無效。

區分不同情況采取如下不同的方法：

1、對查封執行提出異議

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。由此可知，滿足三個條件（查封時房屋價款已經付清，查封時房屋已經由買受人占有、買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯），購房人可向執行法院提出執行異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。

2、等待房屋解封

房屋查封作為一種執行措施，是有一定期限的。根據最高人民法院相關司法解釋，人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。查封期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新制作查封裁定書和協助執行通知書，續封的期限不得超過一年，且申請查封人有案件敗訴的風險。因此在房屋買賣合同有效的前提下，購房人購買房屋後被人民法院查封的，可以等待解除查封後要求出賣人履行房屋過戶的合同義務。

3、提供擔保財產、解除查封

如買受人要求繼續履行合同並取得該房屋的所有權，則可與查封法院協商，由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除查封。提供擔保財產後，法院解除查封，雙方可繼續履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。如解除查封擔保是由買方自行提供的，其可以向出賣人進行追償。

4、解除買賣合同，要求賣房人承擔違約責任

法院查封可能是一個長時間的過程，而且房產很可能被案外人申請執行。為避免損失擴大，買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實現為由行使合同解除權，要求賣房人返還購房款，並要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任。